老边区农村宅基地审批管理办法（试行）
（征求意见稿）
为深入推进我区“三乡工程”建设，促进乡村振兴，彻底打破陈旧的条条框框对农村发展的约束，鼓励农民建房，有效推动农村中小微企业发展，在严格贯彻落实《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《辽宁省实施〈中华人民共和国土地管理〉办法》、《农业农村部 自然资源部关于规范农村宅基地审批管理的通知》（农经发〔2019〕6号）、《住房城乡建设部关于切实加强农房建设质量安全管理的通知》（建村〔2016〕280号）、《辽宁省农业农村厅 辽宁省自然资源厅关于加强农村宅基地审批管理工作的通知》（辽农合〔2020〕88号）和相关法律法规规定的基础上，结合我区实际，规范农村宅基地审批和建房规划许可管理工作，特制定本办法。
一、严格农村宅基地法律政策
（一）农村宅基地申请条件。申请农村宅基地，应当是本集体经济组织成员的村民，符合下列条件之一的可以申请使用农村宅基地：
1.本户无宅基地的；
2.除父母身边留一子女外，其他成年子女确需建房另立门户的;
3.三代以上同堂并且己有宅基地低于分户标准的，或已有宅基地人均建筑面积低于20平方米的；
4.宅基地影响村镇建设规划被收回的，以及因自然灾害或避让地质灾害搬迁的；
5.回乡创业落户的大学毕业生和特殊人才，回乡落户的复退军人和回乡定居的华侨以及港澳台同胞等，需要建住宅而无宅基地的；
6.其他依法可以申请宅基地的。
（二）农村宅基地分户指导标准。农村村民一户只能拥有一处申请取得的宅基地。按照“以成员认定、以户取得”的原则，本农村集体成员不以户籍分户登记作为宅基地分配的前置条件，符合以下指导标准的可以认定为“一户”：
1.夫妻与未达到法定婚龄子女同住的为一户；
2.有兄弟姐妹的，其中一人应与其父母为一户，其余兄弟姐妹达到法定婚龄或结婚后可申请分户；
3.离异后无房一方再婚且配偶无房的可为一户；
4.法律法规和政策规定的其他情形。
（三）农村宅基地用地指导标准。宅基地是农村村民用于建造住宅及其附属设施的集体建设用地，包括住房、附属用房和庭院等用地。按照《辽宁省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》规定，农村宅基地的用地标准按下列规定执行:
1.人均耕地超过1亩的村，每户不得超过300平方米；
2.人均耕地1亩以下的，每户不得超过200平方米。
（四）农村宅基地建房指导标准。新批准农村宅基地住宅可采取独栋、联排建的方式建设，住房建筑基底面积不得超过宅基地面积；建筑层数不得超过5层，超过2层的要严格遵守质量安全部门相关规范要求；层高一般不低于2.2米，不超过3.5米。农村村民应当严格按照乡村建设规划许可内容及批准面积和规划图纸建设住宅，要符合村庄规划和风貌管控，不得擅自改变规划，禁止未批先建或超面积占用宅基地。已取得审批但未建房的宅基地可参照本办法执行；已建房的原则上要遵照历史，尽可能批准。
（五）村民公寓式住宅建设指导标准。对城市近郊、城中村等缺乏土地资源的地方，可以探索“一户一房”、集中修建“农民公寓”等措施，努力保障农村村民实现户有所居。村民公寓式住宅建设首先要考虑历史欠房户和新增分户需求，因地制宜、集中布局，体现节约集约用地和方便生产生活的原则，按照城市居
住小区标准进行集中建设。每户村民可以选择1套或者多套公寓式住宅，每户总申请的公寓式住宅建筑面积应不高于宅基地新建住宅面积限额。村民公寓式住宅建设应考虑在首层或地下为每户另外安排一个农机（车辆）停放位置和工具设备房。在村民公寓式住宅建设中，可预留部分住房作为本村新增分户申请住宅时使用，在未分配前必须以村级组织（以投资建设主体确定）为业主进行确权登记，严禁出售给本村以外的人员或组织机构。
（六）负面清单指导目录。存在以下情形之一的，原则上不得批准农村宅基地。
（1）存在“一户多宅”情形的；
（2）将原有住宅出卖、出租、赠与他人或者改作生产经营用途的；
（3）申请另址新建住房，未签订退出原有宅基地协议或未将旧宅基地退回给集体经济组织的。
（4）宅基地选址不符合乡镇国土空间规划、村庄规划及用途管制规则和建设管控要求的，或宅基地选址在地质灾害易发区可能引发地质灾害的；
（5）不符合相关法律法规和政策规定的。
二、依法规范农村宅基地审批和建房规划许可管理
（一）农户书面申请。农村村民需要宅基地新建住房或在原宅基地翻建、改扩建住房的，以户为单位向村集体经济组织（未成立村集体经济组织的由村民委员会负责，以下简称村级组织）提出书面申请，提交以下材料：
1.《农村宅基地和建房规划许可申请表》；
2.《农村宅基地使用承诺书》；
3.农户身份证明材料（家庭户口簿和身份证、婚姻证明等）；
4.四邻利害关系人意见（或协议）等（涉及相邻关系的）；
5.旧房拆除协议等证明材料（涉及旧房拆除或收回的）；
6.宅基地证、不动产权证等宅基地证明文件（翻建、改扩建的提交，新建不提交）；
7.能够反映拟用地位置、面积与四至间距的地形图；
8.住宅建设工程设计方案（包括申请建造住宅的面积、层数、高度、结构形式，以及四至范围等文字说明或图纸资料，其中两层及以上住宅建设项目需提供有资质的建筑设计单位出具的设计方案）或者住建部门推行的《农村居民房屋建设标准图集》中的通用设计图、标准设计图；
9.法律法规和政策规定的其他材料。
（二）村级组织审查。村级组织收到农户书面申请后进行初审，重点查看提交的材料是否完整、是否真实有效、申请人资格和申请理由是否合规、是否征求了建房相邻权利人意见等。
1.民主讨论。初审符合要求的，批转农户所在的村民小组（或组级集体经济组织）讨论，经会议讨论通过后在《农村宅基地和建房规划许可申请表》上签署村民小组同意意见，再提交村集体经济组织成员代表会议讨论（或村民代表会议、村民会议）。
2.公示报送。村级组织经讨论同意后，将申请人、申请理由、宅基地分配方案（拟用地位置和面积）和建房规划许可方案（拟建房层数、高度、面积）等情况在所在村民小组范围内、村级组织范围内、建房拟用地现场等3个地点同步公示，有条件的也可以在网站或微信群进行同步公示，公示时间不得少于7个工作日。公示无异议或异议不成立的，村级组织在《农村宅基地和建房规划许可申请表》上签署同意意见，连同村民申请材料、会议记录（村民小组和村级组织召开的民主会议）、公示证明材料等报送乡镇人民政府（包括街道办事处，下同）。
（三）乡镇审核批准。乡镇人民政府受理村级组织报送的材料后，对申请材料是否齐全、公示情况、四至情况以及是否符合村庄规划要求（没有编制村庄规划的，审查是否符合上位规划中明确的国土空间用途管制规则和建设管控要求）等进行初审。乡镇人民政府对要求提供的材料列明清单，需补正的一次性告知全部要求。
1.实地到场审查。初审符合要求的，乡镇人民政府应当于5个工作日内，组织农业农村、住建、自然资源等部门实地审查申请人是否符合条件、拟用地是否符合规划和地类要求等，查看现场土地利用情况，绘制宅基地坐落平面位置图，了解地块相邻权利人意见。
2.乡镇部门联审。现场勘查后，乡镇人民政府及时组织本级农业农村、住建、自然资源等部门进行联合审查，在《农村宅基地和建房规划许可审批表》上签署审查意见，联审部门职责如下：
（1）自然资源部门负责审查宅基地用途管制要求。其中涉及占用农用地的，由自然资源部门负责办理农用地转用审批手续，在办理农用地转用手续后，再办理宅基地审批手续。
（2）农业农村部门负责审查申请人是否符合申请条件、拟用地是否符合宅基地合理布局要求和面积标准、宅基地和建房规划许可申请是否经过村组审核公示等，并综合各有关部门意见提出审批建议。
（3）住建部门负责审查建房设计方案是否符合村庄规划要求。
（4）涉及林业、水利、电力、公路等部门的，由相关部门按照职责出具意见。
（5）涉及农房建设质量安全管理的，由住建部门按照国家和各级住房和城乡建设主管部门的相关规定执行，提供《农村居民房屋建设标准图集》。
3.乡镇政府审批。根据各部门联合审查结果，乡镇人民政府按程序对农民宅基地申请进行审批，以适当方式公开宅基地申请审批结果。涉及由区住建部门实施乡村建设规划许可的，依照法律、法规和规章的规定，鼓励探索委托乡镇人民政府代为实施。其中：
（1）申请使用原有宅基地新建一层住宅的。村民使用原有宅基地进行新建、改建、扩建一层住宅建设，符合宅基地取得条件和规划要求的，乡镇人民政府应于5个工作日内做出审查决定，部门联审符合相关要求的，核发《农村宅基地批准书》和《乡村建设规划许可证》；不符合相关要求的，书面告知申请人并说明理由。
（2）申请使用原有宅基地新建二层以上住宅的。村民使用原有宅基地进行新建、改建、扩建二层（含二层）以上住宅建设，符合宅基地取得条件和规划要求的，乡镇人民政府应当于5个工作日内提出审查意见，并将有关材料报送区住建部门审核。区住建部门应于5个工作日内做出审查决定，符合规划要求的，核发《乡村建设规划许可证》，并交由乡镇人民政府连同《农村宅基地批准书》一并发放；不符合相关要求的，出具审核意见，由乡镇人民政府书面告知申请人并说明理由。
（3）申请使用空闲地及其他非农地作为宅基地新建住宅的。村民使用本集体经济组织空闲地、其他非农用地进行新建住宅建设，符合宅基地取得条件和规划要求的，乡镇人民政府应当于5个工作日内提出审查意见，并将有关材料报送区级自然资源、住建部门审核。自然资源、住建部门应于5个工作日内做出审查决定，符合规划要求的，由住建部门核发《乡村建设规划许可证》，并交由乡镇人民政府连同《农村宅基地批准书》一并发放；不符合相关要求的，由住建部门出具审核意见，由乡镇人民政府书面告知申请人并说明理由。
4.实地丈量批放。经批准用地建房的农户，在开工前向乡镇人民政府申请划定宅基地用地范围，乡镇人民政府应当于10个工作日内组织区级农业农村、自然资源、住建等部门到现场进行开工查验，实地丈量批放宅基地，确定建房位置，指导村民按照批准面积和要求使用宅基地，做好现场工作记录。
5.竣工实地验收。农户建房完工后，向乡镇人民政府提出竣工验收申请，乡镇人民政府应当于10个工作日内组织村级组织、区级农业农村、住建、自然资源等相关部门进行实地验收，实地检查农户是否按照批准面积、四至等要求使用宅基地，是否按照宅基地批准面积和乡村建设规划许可要求建设住房，并出具《农村宅基地和建房规划许可验收意见表》。超过规定时限未完成审查、决定、验收等工作视为已经完成并批准同意，由相关乡镇人民政府、区直工作部门提供相关批准文书并承担责任。
（四）资料建档备案
乡镇人民政府要建立宅基地用地建房审批和乡村建设规划许可审批管理台账，有关资料归档留存，并于5个工作日内将审批情况报区级农业农村、住建、自然资源等部门备案。
（五）不动产登记
施工通过验收后，申请人持《农村宅基地和建房规划许可验收意见表》等相关材料，向不动产机构申请办理不动产登记，对经批准异地建造住宅的，按规定注销原宅基地产权。
三、加强事中事后监管
（一）执法监督。区人民政府依法理顺宅基地执法管理体系，探索推进行政执法权限和力量向乡镇基层延伸和下沉：
1.农村村民非法占用宅基地建住宅的违法行为。农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，在规划区域内非法占用空闲地及其他非农地或原有宅基地建房的违法行为依据《中华人民共和国土地管理法》第七十八条之规定进行查处。
2.对于村民未取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的违法行为。依据《中华人民共和国城乡规划法》第六十五条之规定，由乡镇人民政府责令停止建设、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。
（二）乡镇巡查。乡镇人民政府要全面落实“四到场”要求，即在受理后审查到场、批准后丈量批放到场、建成后验收到场的基础上，探索住宅建设中监督到场，组织农业农村、住建、自然资源等部门联合村级组织进行住宅建设中过程监督检查，重点检查是否按照批准面积、四至等要求使用宅基地，是否按照批准面积和规划要求建设住房，发现问题及时制止，责成整改。乡镇人民政府要按照网格化管理要求，组织开展日常监管巡查，对宅基地违法违规行为做到早发现、早制止、早上报。
（三）村级监管。村级组织要压实第一责任人的属地管理责任，将农村住宅建设管理制度纳入村规民约，做好村民建房申请审查工作，将审批结果及时公示。村级组织要设立宅基地协管员制度，指定1名村级组织负责人兼任宅基地协管员，负责开展宅基地日常监管，及时发现和制止违法建设行为，并向乡镇人民政府报告。
（四）公示公开。乡镇人民政府应当充分发挥基层自治，推行农村住宅建设“六公开”制度（即村庄规划公开、审批程序公开、申请条件公开、建房名单公开、审批结果公开、投诉举报方式公开）。宅基地建房现场必须挂施工公示牌，公布《农村宅基地批准书》和《乡村建设规划许可证》等信息，自觉接受监督。
（五）失信惩戒。探索将未经批准或骗取批准违法占用宅基地
行为纳入社会征信系统，将相关失信行为记入其个人信用记录，并依法依规予以惩戒和查处，探索建立长效防治机制。
四、工作要求
（一）强化主体责任。农村宅基地管理工作的重心在基层，着力建立“区级主导、乡镇主责、村级主体”的宅基地管理机制。区政府成立农村宅基地管理与改革工作领导小组，指导开展宅基地管理职责划转，协调解决宅基地日常监管和盘活利用难题。区政府可设置6个月的过渡期，期间抽调农业农村、自然资源、住房和城乡建设等部门人员组成工作专班，研究职能划转、工作交接、执法监管等制度建设，细化优化审批流程和办事指南，开展政策宣传和工作培训，统筹组织协调相关部门、乡镇人民政府、村级组织依法履行职责。乡镇人民政府要依托农村经营管理、自然资源、住房和城乡建设等部门，建立集规划、审批、监管等职能于一体的综合管理机构，探索一个窗口对外受理、多个部门内部联动运行的农村宅基地用地联审联办制度，同时根据实际情况将村民个人申请宅基地建房涉及的现状地形图、规划核查、规划放线、用地规划核实等费用纳入财政预算。村级组织要依法依规制定符合本地实际的村规民约，完善宅基地民主管理程序，健全宅基地申请审核有关制度，确保宅基地分配使用公开、公平、公正。
（二）做好职责划转交接。在区级党委、区政府领导下，区农业农村、住建、自然资源部门以及乡镇人民政府要尽快完成职能划转、工作交接和职责理顺，同时划定审批、监管、执法责任，实现职能划转期间工作不断档，坚决杜绝推诿扯皮和不作为、乱作为的现象，对工作不力、玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，要依纪依法严肃追责。遵循“新旧划断”原则，对移交前“存量”宅基地违法行为，依照相关政策规定由自然资源部门配合农业农村部门继续查处到位；对职能划转交接后，新增加的宅基地违法行为，由农业农村部门执法机构查处。对于职能移交后出现新的信访问题，农业农村部门为主，自然资源部门按照涉及职责配合解决。
（三）建立共同责任机制。农业农村部门负责建立健全宅基地分配、使用、流转、违法用地查处等管理制度，完善宅基地用地标准，指导宅基地合理布局、闲置宅基地和闲置农房利用，组织开展农村宅基地现状和需求情况统计调查，及时将农民建房新增建设用地需求通报同级自然资源、住建部门；参与编制国土空间规划和村庄规划。自然资源部门负责国土空间规划、土地利用计划工作，住建部门负责规划许可等工作，自然资源、住建部门在国土空间规划中统筹安排宅基地用地规模和布局，满足合理的宅基地需求，依法办理农用地转用审查报批和规划许可等相关手续。住房和城乡建设部门负责指导农房建设质量安全管理，组织编制《农村居民房屋建设标准图集》，开展农村危房改造工作。农业农村部门、自然资源部门、住房和城乡建设部门要建立部门协调机制，加强与财政、交通、林业、水利、电力等部门配合，做好信息共享互通，推进管理重心下沉，共同做好农村宅基地管理各项工作。
（四）强化规划引领。结合国土空间规划体系改革，自然资源、住建部门要根据各镇（街）及各村实际出发，尊重村民意愿，体现地方和农村特色，因地制宜编制或修编村庄规划或控制性详细规划，预留一定的建设用地规模，保障村民新增宅基地用地建房的合理需求，合理布局农村生产、生活和生态用地，鼓励农民集中建房，形成相对集中、集约高效、安全可靠的村庄用地建设布局。
（五）盘活存量资源。在维护村民合法权益的前提下，经农村集体经济组织同意，通过有偿转让、有偿调剂、有偿收回等方式，引导宅基地有序规范退出。农村集体经济组织可以采取出租、合作、入股等方式，盘活利用闲置宅基地和闲置住宅，发展中小微企业、乡村旅游、健康养老等新产业新业态。在保障闲置宅基地和闲置农村住宅原权利人合法权益，并符合宅基地建房标准的前提下，可以村集体经济组织为单位，申请办理建房审批，进行拆旧建新，用以建设休闲民宿等乡村振兴项目。积极推动拆旧复垦农村废弃住宅、厂房、校舍等闲置建设用地，复垦腾退出来的建设用地指标优先保障所在村集体经济组织建设需要后，结余部分以公开交易方式流转用于城镇化建设，促进闲置宅基地盘活利用。
（六）加强监督检查。区人大常委会要从多种形式对本办法执行情况进行监督。区政府定期对本办法落实情况开展督查。区监察委员会对本办法落实情况进行专项监察，重点防止懒政、怠政、不担当、不作为。
本办法自发布之日起实施。如遇上级法规政策调整，以上级法规政策调整内容为准。
本办法由老边区农业农村局负责解释。